Monthly Archives: January 2018

Jesse Flink: kletspraat over Kanaleneiland

Op Youtube staat sinds oktober 2017 een 20 minuten durende voordracht van Jesse Flink, sinds 8 april 2014 directeur van GEM.Kanaleneiland B.V. een privaat-publieke samenwerking waarin de gemeente Utrecht, de corporaties Mitros en Portaal en aannemer Heymans samenwerken.
Zie https://www.youtube.com/watch?v=aO0Gu2biNbE&t=224s

Het filmpje van de voordracht is interessant omdat het laat zien wie er tegenwoordig feitelijk aan de touwtjes trekken bij de ‘gebiedsontwikkeling’ in Utrecht en wat die voor onzin verhalen ophangen om plannen die gemaakt worden om grof geld te verdienen aan de man te brengen als zou het gaan om het uitvoeren van een maatschappelijke opgave.

Flink vertelt over Kanaleneiland-centrum alsof hij er van begin af aan bij betrokken is geweest. Dat dat duidelijk niet het geval is (hij doet pas mee sinds 2014) blijkt o.a. uit het feit dat hij de plannenmakerij voor de sloop/renovatie in 2005 laat beginnen. Dat is onzin, want de eerste door de corporaties Mitros en Portaal gehouden draagvlakmeting dateert van 2001.

Flink houdt zijn gehoor ook voor dat de reden van die plannenmakerij was de maatschappelijke problematiek die sinds de 70-er jaren in de wijk zou hebben bestaan als gevolg van de toenemend eenzijdige bevolkingssamenstelling. Ook dat is onjuist. Toenmalig CDA-wethouder Haitsma voerde destijds (2000) als reden aan dat de nieuwe stadsentree over de Clausbrug langs de Churchilllaan vroeg om bebouwing van meer allure.

In 2001 sloot de gemeente met de corporaties Mitros, Portaal en BO-EX een overeenkomst ( ‘De Utrechtse Opgave’) om 9600 sociale huurwoningen te slopen en voor 70% te vervangen door vrije sector woningen (huur of koop). Voor deze overeenkomst werden twee argumenten aangevoerd:
– transformatie: de stad moet meer middeninkomens vasthouden en dus moet het % sociale huur omlaag. In 2000 was dat ca. 45%. Dat zou naar 30% moeten.
– omdat corporaties geen subsidie meer kregen van het rijk moesten ze het onderhoud en de renovatie van hun woningen zelf bekostigen uit de verkoop van sociale huurwoningen, d.w.z.  het vervangen van sociale huur door vrije sector woningen.

Dus eerst moesten de flats gesloopt worden omdat de stadsentree over de Clausbrug niet voldoende allure zou hebben, een jaar later was het argument de gewenste ‘transformatie’ van de wijkbevolking en de geldnood van de corporaties. Dus de flats moesten hoe dan ook weg om plaats te maken voor chique woningen, omdat daar aan te verdienen viel en daar werden wisselende argumenten voor bedacht.

Hoezeer de sloop en nieuwbouw een kwestie was en is van geld verdienen en winst maken bleek/blijkt uit ‘Kosten en kostendragers Transformatie Opgave Stedelijke Vernieuwing’ van de in 2001 door de regering ingestelde commissie Koning.

.
Interessant is te weten dat de door staatssecretaris Remkes ingestelde commissie Konings voor de helft bestond uit projectontwikkelaars, die natuurlijk stonden te springen om te verdienen aan de sloop van sociale huurwoningen en het bouwen van vervangende koopwoningen. Eén van de leden was Van Gugten van Proper-Stok (inmiddels Heymans) die flink heeft verdiend aan de nieuwbouw en renovatie in Kanaleneiland.

Jesse Flink, zo blijkt uit zijn verhaal, blijkt van deze voorgeschiedenis niets te weten. Althans, hij maakt zijn gehoor wijs dat het doel van de aanpak van Kanaleneiland was het voldoen aan de maatschappelijke opdracht om de problemen aan te pakken die zouden zijn ontstaan door de verregaande eenzijdigheid van de wijk. Eenzijdigheid que opleiding, etniciteit, gezondheid, werkloosheid.

Wat Flink niet vertelt is dat de gemeente al jaren probleemgezinnen in Kanaleneiland placht te huisvesten. Ook niet dat noch de gemeente, noch Mitros en Portaal optraden tegen probleem huurders die hun portiek terroriseerden. En ook niet dat vooral Mitros de flats al jaren liet verloederen door noodzakelijk onderhoud achterwege te laten. Immers, er woonden toch alleen maar allochtonen, dus waarom zou je de flats nog goed onderhouden?

Dat het argument van de eenzijdige bevolkingssamenstelling er door Flink met de haren bij wordt gesleept blijkt ook uit het vervolg van zijn verhaal. Als er door een kritische toehoorder gevraagd wordt waar de oorspronkelijke huurders zijn gebleven, antwoordt Flink dat die er allemaal voor konden kiezen na de renovatie terug te keren. Erg consistent is dat niet. Die oorspronkelijke bewoners, merendeels Marokkaanse en Turkse huurders, zouden immers (volgens Flink) door hun oververtegenwoordiging de reden van de verloedering zijn.

Overigens, wat Flink kennelijk ook niet weet, is dat de zogenaamde ‘terugkeergarantie’ niets voorstelde, want de huurders die bereid waren te vertrekken kregen wel een verhuisvergoeding om te vertrekken, maar niet om weer terug te keren. Bovendien zou de gerenoveerde woning volgens de plannen tweemaal zoveel huur gaan vergen of alleen maar gekocht kunnen worden omdat ze in de vrije sector werden gebracht. De terugkeergarantie was dus een leugen.

Toen de crisis uitbrak, aldus Flink, gingen de sloop/renovatie plannen de ijskast in. Hij vertelt niet waarom. De reden was dat de corporaties het geld niet meer konden opbrengen om de flats te slopen dan wel te renoveren. In 2008 was het nog steeds de bedoeling dat Mitros en Portaal dat uit eigen middelen zouden financieren. Het feit dat de woningmarkt in elkaar stortte maakte dat Mitros en Portaal niet meer de zekerheid hadden dat de gerenoveerde of nieuw te bouwen flats voldoende zouden opbrengen om de sloop/renovatie/nieuwbouw te bekostigen.

Flink doet het in zijn verhaal voorkomen alsof de gemeente, Mitros en Portaal en aannemer Heymans van het begin af aan (dat begin dateert hij abusievelijk in 2005) samen optrokken. Dat is onjuist. Nadat Mitros en Portaal niet meer in staat bleken om de renovatie/sloop/nieuwbouw uit eigen middelen te financieren, werd in 2008 de GEM, Kanaleneiland. B.V. opgericht waarin naast Mitros en Portaal nu ook Heymans en de gemeente deelnamen. Door de crisis slaagde ook de GEM. Kanaleneiland er niet in de sloop/renovatie/nieuwbouw op gang te brengen. Besloten werd de flats die inmiddels ontruimd waren door de oorspronkelijke huurders tijdelijk te gaan verhuren.

In 2013 ging men in de woorden van Flink anders tegen de maatschappelijke opdracht aankijken. “Betaalbaarheid voor de doelgroep blijft het uitgangspunt”. Grote onzin, want die doelgroep (de oorspronkelijke huurders die volgens Flink allemaal mochten terugkeren) bestond uit voornamelijk uit Marokkaanse en Turkse families die de verdubbelde huren en hypotheken niet zouden kunnen betalen en de verhuizing terug niet vergoed kregen.

Nog bonter maakt Flink het als hij enthousiast gaat vertellen dat er zich in 2013 opeens een nieuwe doelgroep aandiende, de tijdelijke huurders: studenten, kunstenaars, krakers, anarchisten. Alsof die wél 950 euro huur per maand zouden kunnen betalen of het geld zouden hebben om een flat  te kopen. Zoals Flink ongetwijfeld weet zijn de tijdelijke huurders, die overigens stevig werden uitgebuit, voor zover ze niet vrijwillig vertrokken, er door tussenkomst van de rechter uitgegooid. Het verhaal over de nieuwe creatieve doelgroep is dus uiterst hypocriet.

Opmerkelijk is dat Flink vertelt dat de flats bouwtechnisch eigenlijk ‘best wel goed’ waren. Van 2001 tot 2009 beweerden de gemeente, Mitros en Portaal dat de flats bouwtechnisch zo slecht waren dat renovatie geen optie meer was. Een ander voorbeeld dat er telkens een ander argument wordt aangevoerd (een betere entree van de stad, middeninkomens vasthouden, bouwtechnische staat, eenzijdige bevolkingssamenstelling) om te bereiken waar het in feite om gaat: verdienen aan de woningnood.(*)

Aan het eind van zijn verhaal vertelt Flink trots dat de partijen die in de GEB.Kanaleneiland deel nemen hun inleg er na de renovatie en verkoop ruimschoots uit hebben gehaald. De flats zouden door GEM.Kanaleneiland 10% boven de marktwaarde zijn doorverkocht (RTV Utrecht 22-1-2018). Er is dus in elk geval geen sprake van, zoals wel in de kranten te lezen is en zoals de PvdA roept, dat Mitros en Portaal de flats om niet van de hand hebben gedaan.

Kortom: van het voldoen aan een maatschappelijke opdracht, zoals Flink beweert, is volstrekt geen sprake. De oorspronkelijke huurders zijn er net als de tijdelijke huurders uitgewerkt om geen andere reden dan om winst te kunnen slaan uit het omzetten van sociale huurwoningen in vrije sector huur en koop. Daar hebben Mitros en Portaal aan verdiend, daar heeft de gemeente aan verdiend (hogere grondopbrengst, meer opbrengst uit de WOZ en leges), daar heeft het rijk aan verdiend (21% btw) en daar heeft Heymans aan verdiend. Precies zoals in ‘Kosten en kostendragers Transformatie Opgave Stedelijke Vernieuwing’ 2001 werd voor gerekend.

Vooral de sociale huurders zijn de klos (kopers halen hun geld er wel weer uit). In de eerste plaats omdat het % sociale huurwoningen in Utrecht door deze aanpak verder afneemt en de nood aan sociale huurwoningen dus snel toeneemt. In de tweede plaats omdat zij degenen zijn die voor de winsten krom liggen van de corporaties, de gemeente, het rijk en Bouwend Nederland. Jesse Flink beschouwt de gang van zaken echter als een groot succes.

* http://www.allesoverutrecht.nl/opinieutrecht/2009/september/Geplande_verloedering_van_As_van_Kanaleneiland_(2009-09-29).php